Vragen en Antwoorden
13 maart 2023
Vragen over de oplevering van de appartementen
Hoe zal de oplevering plaatsvinden en met wie? Is er een opleveringsdocument met eventuele actie- of herstelpunten?
We nodigen elke koper uit om het appartement met ons te inspecteren vóór oplevering bij de notaris, maar dit bezoek is niet verplicht. Alle appartementen worden ook door ons gecontroleerd op gebreken en alle garanties blijven van kracht.
Eventuele bevindingen worden schriftelijk vastgelegd, waarna de aannemer een periode van 4 weken krijgt om deze te verhelpen.
Wat is de hersteltermijn? Moet de eigenaar hiervoor in Spanje zijn?
Normaal is de termijn 4 weken. De eigenaar hoeft niet in Spanje te zijn, maar is natuurlijk welkom.
Blijft er een bedrag van de aankoopprijs in depot?
Nee, er is geen gebruikelijk depot in Spanje.
Is er garantie op de installaties?
Uiteraard zijn er de gebruikelijke garanties op alle installaties. Na eigendomsoverdracht worden diverse documenten beschikbaar gesteld, waaronder een brochure van de architect over het gebouw.
Wie handelt de nazorgzaken af? Is er een aanspreekpunt/coördinator?
Michael Rijnhart is de operationeel manager van Hacienda el Sueño en zorgt ervoor dat nazorgproblemen door de juiste mensen worden opgelost.
VVE vragen
Wat is de VVE-bijdrage per maand?
De bijdrage aan de VVE is ongeveer 225 per maand. In de toekomst kunnen de leden van elke VVE gezamenlijke besluiten nemen om de bijdrage indien nodig aan te passen.
Hoe wordt dit bepaald?
De bijdrage wordt berekend volgens de Spaanse wetgeving op basis van de grootte van het appartement (en terrassen). Het externe bedrijf dat de administratie van de VVE verzorgt, zal de exacte bedragen in de komende weken bepalen op basis van de laatste offertes (bijvoorbeeld het verplichte jaarlijkse onderhoud van de liften).
Is de VVE al opgericht?
Voor overdracht van de appartementen is de VVE opgericht en administratief geregeld door een professioneel bedrijf. De administratie wordt uitgevoerd door een extern bedrijf. In de koopovereenkomsten is de verkoper gemachtigd dit te regelen – tot de eigendomsoverdracht.
Hoe zijn stemrechten geregeld? Hoe vaak is er een vergadering?
Alleen de gezamenlijke eigenaren hebben stemrecht. Er is minimaal één algemene vergadering per jaar. Afhankelijk van te nemen besluiten is soms unanimiteit nodig (voor wijziging van statuten), soms 3/5 (voor wijziging onderhoud) en verder volgens de regels uit de Spaanse wet voor appartementsrechten.
Heeft elk gebouw een eigen VVE? Hoe wordt het bestuur gevormd?
Elk gebouw heeft zijn eigen administratie. De gebouwen samen vormen een zogenaamde macro-VVE.
Zijn de kosten voor onderhoud van het zwembad, fitnessapparatuur, verwarming en onderhoud zwembad voor rekening van de VVE?
Nee, deze voorzieningen maken geen deel uit van het gemeenschappelijk bezit. De macro VVE heeft een langdurige overeenkomst voor het gebruik van de algemene voorzieningen, waaronder het zwembad, en voor het onderhoud van de gemeenschappelijke en groene ruimtes.
Wie betaalt de kosten van elektriciteit en waterverbruik in het restaurant?
Dit is de verantwoordelijkheid van de eigenaar of exploitant van het restaurant.
Wordt het tuinonderhoud gedaan door vaste personen?
Het tuinonderhoud voor de appartementen wordt verzorgd door de VVE, het algemene groen wordt onderhouden via de genoemde langdurige overeenkomst.
Verhuur
Hoe werkt de verhuurlink?
De verhuur van appartementen wordt georganiseerd via ons 'digitale planningsbord' Tommy. Tommy heeft directe verbindingen met touroperators.
Ook is directe boeking mogelijk via de website www.haciendaelsueno.com.
Er is een directe link naar elk appartement beschikbaar voor eigenaren die hun eigendom zelf willen promoten, bijvoorbeeld op hun eigen website of elders. Dit wordt duidelijk en bruikbaar voor de eigenaar na eigendomsoverdracht.
Hoe zijn de opbrengsten? Wat zijn de kosten? Hoe en wanneer worden opbrengsten uitbetaald?
Er zijn 3 opties om huurders te werven; via Hacienda el Sueño (vergoeding 25%), via de eigenaar zelf (vergoeding 20%) of via een touroperator (vergoeding 30%).
Elke maand is een overzicht beschikbaar nabij de eigenaar in Tommy. Normaal gesproken wordt, afhankelijk van of de overzichten van de touroperators op tijd worden ontvangen, binnen 14 dagen betaald.
Met welke touroperators werkt u samen?
Er zijn verbindingen met diverse touroperators, waaronder Roompot (NL), Bungalowspecials, De Jong Intratours en een reeks kleinere lokale reisbureaus. Een aantal lokale aanbieders, zoals Booking.com, zullen volgen.
Hoe wordt eigen gebruik meegenomen in de verhuur?
Via de 'eigen omgeving' in Tommy kan een eigenaar het appartement naar wens reserveren, bijvoorbeeld voor persoonlijk gebruik of onderhoud.
Een belangrijk onderdeel van het Tommy-programma is het omzetverdelingssysteem. De binnenkomende boekingen worden zo gelijkmatig mogelijk over de verschillende objecttypen verdeeld. Het minst verhuurde appartement krijgt automatisch als eerste een boeking. Eigen gebruik telt ook mee, maar voor een beperkt percentage. Voor boekingen van eigen accommodatie gemaakt tot 21 dagen voor aankomst telt 75% van de verblijfskosten mee voor de omzettelling, voor boekingen tussen 3-21 dagen voor aankomst telt 50% mee, en binnen 3 dagen voor aankomst telt de omzet niet mee in de omzetverdeling.
Hoe werken flexibele huren en hoe volgen deze de markt?
Omdat de markt transparant is en de meeste huurders wereldwijd digitaal boeken via boekingspagina's, bepaalt de markt ook (voor het grootste deel) de huren. Hacienda el Sueño hanteert daarom ook flexibele huurprijzen. Prijzen worden wekelijks aangepast op basis van marktontwikkelingen, vraag en aanbod.
Hoe werken de 'hotelservices' en voor wie gelden deze?
Vakantieverhuur is in Spanje vrijgesteld van BTW, tenzij zogenoemde 'hotelservices' worden geleverd. Er zijn eigenaren die met BTW willen verhuren, zodat zij de BTW op de aankoop kunnen verrekenen met de belastingdienst.
De hotelservices worden uitgevoerd door een extern bedrijf en periodiek in rekening gebracht. We verwachten dat de kosten rond de 15 euro per verhuurde week zullen zijn.
Schoonmaak/Wasserij
Na elk gebruik wordt het appartement gecontroleerd en schoongemaakt door een extern bedrijf. Wat zijn de kosten?
De kosten voor de eindschoonmaak zijn nog niet definitief vastgesteld, maar zijn geschat op basis van een aantal proefen. Er komt uiteindelijk een prijs per schoonmaak per type appartement. De kosten worden aan de huurders doorberekend.
We kunnen ook een schoon en goed onderhouden appartement aanbieden voor de niet-verhurende eigenaren.
Is schoonmaak inbegrepen bij de huurprijzen?
De schoonmaak en inspectie worden betaald door de gebruiker en maken geen deel uit van de huurprijs. Er is ook een (verplichte) eindschoonmaak bij gebruik door de verhurende eigenaar zelf, zodat het appartement weer 100% klaar is voor de huurders.
Is het wassen van beddengoed en handdoeken inbegrepen bij de huurprijzen?
Dit wordt ook door de huurder betaald en hij ontvangt ook enkele persoonlijke items van ons.
Wifi Internet & NL-Ziet
Zijn deze kosten inbegrepen bij de VVE-bijdrage?
Internet en de maandelijkse kosten voor NLZiet met alle Nederlandse zenders zijn niet inbegrepen in de VVE-bijdrage. De kosten voor internet in Spanje zijn ongeveer 25 euro per maand, de kosten voor NLZiet ongeveer 8 euro. Binnen de VVE proberen we de kosten voor internet terug te brengen tot 15 euro. Nadere informatie volgt.
Is internet en NLZiet verplicht?
Ja, huurders verwachten snel internet en we zien Nederlandse zenders als toegevoegde waarde en onderdeel van onze marketing.
Inboedelverzekering
De opstalverzekering is inbegrepen in de VVE-bijdrage. Is een inboedelverzekering nog gewenst?
De casco van de gebouwen en gemeenschappelijke ruimtes zijn via de VVE verzekerd. De inhoud, die in Spanje ook de keuken, badkamer en binnenschilderwerk omvat, kan door de eigenaar zelf worden verzekerd indien gewenst.
Wie kan dit voor ons regelen?
We hebben al voorstellen voor een aantal appartementen, via Insurance Masters waar Nederlands wordt gesproken.
Beveiliging/Toezicht
Is er beveiliging?
Er is een camerasysteem dat we momenteel uitbreiden en totdat de appartementen in gebruik zijn werken we samen met een beveiligingsbedrijf.
Restaurant
Wat zijn de openingstijden?
Richard Davies is de manager van Vista Lago. Hij voorziet een regionale functie, waardoor het restaurant het hele jaar door open kan blijven. Er wordt een 7-daagse opening voorgesteld van mei tot oktober. De exacte openingstijden zullen deels het resultaat zijn van proefperiodes. Hierbij wordt ook rekening gehouden met ontbijt, aankomst van gasten, vakantieperiodes en feestdagen.
Zijn er voordelen voor eigenaar en/of huurders?
Natuurlijk! Richard, de restaurantmanager, hecht hier veel waarde aan.
Shuttle service
Is er een shuttle service beschikbaar?
We proberen in het eerste volle seizoen een shuttle service naar/van een strand op te zetten, op basis van behoeften. Er zijn echter talloze leuke bestemmingen in de regio van Hacienda el Sueño, waardoor het gebruik van de Uber App sterk wordt aanbevolen vanwege de snelheid, nauwkeurigheid en beperkte en heldere kosten.
Praktische informatie en noodnummers
Waar kunnen eigenaren en huurders praktische informatie vinden?
De eerste versie van onze eigen Hacienda el Sueño App is nu beschikbaar in de App store van Android en iOS (voor Android zoek op 'Haciende al Sueño', of klik hier. Voor iOS zoek op 'De Recreation App' en kies in de app 'Hacienda el Sueño', of klik hier).
De app is niet alleen de ultieme reisgids voor uw verblijf in Mijas, maar ook uw handleiding voor alle praktische zaken. De app wordt wekelijks bijgewerkt en alle suggesties zijn welkom.
Elke huurder wordt ook aangemoedigd de app te gaan gebruiken.
Receptie
Wanneer is de receptie open en hoe is deze te bereiken?
Het restaurant Vista Lago, de minimarkt en de receptie zijn geïntegreerd in het hoofdgebouw.
De receptie is zeven dagen per week geopend van 09:00 tot 17:30, aankomsten en vertrekken buiten deze tijden zijn ook mogelijk.
De receptie is bereikbaar via ons centrale telefoonnummer (zie ook de website www.haciendaelsueno.com).
Minimarkt op locatie
Wat zijn de openingstijden en is er dagelijks vers brood? Of moet dit vooruit besteld worden?
Wanneer het hoofdgebouw open is, is de minimarkt ook open. Er is een vers broodvoorziening, maar we vragen u dit via de Hacienda el Sueño App of ter plaatse tijdig te bestellen (restaurant of receptie).
Inventaris
Wat zit er in elk appartement? Van servies tot Smart TV?
Er is een inventarislijst beschikbaar.
Formaat dekbedden?
140x200 cm, kussens 60x70 cm
Beddengoed, dekbedovertrekken, lakens en kussenslopen kunnen bij de receptie gehuurd worden en zijn gestandaardiseerd met het oog op verhuur. Hand- en theedoeken, badhanddoeken, strandlakens, etc. eveneens.
Jaarlijkse gemeentelijke kosten
Waar moeten we rekening mee houden?
De gemeente rekent IBI (onroerendgoedbelasting) en Basura (afvalbelasting). De exacte bedragen volgen naar verwachting rond de zomer op basis van de kadastrale registraties, maar worden nu geschat op respectievelijk 450 en 70 euro per jaar.
Kunnen we post ontvangen?
Ja, de post wordt bij onze receptie bezorgd en daar bewaard.